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主城价值回归新区开发有影响!4万亿新旧改如何改变楼市?

发布日期:2019-08-09 03:58   来源:未知   阅读:

  (ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

  事情原由就是,国常会部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件……

  1、新旧改潜在体量确实很大。此前,住建等相关部门测算过,初步统计全国老旧小区近 16 万个,涉及居民超过4200万户。

  此次会议就说,据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。

  所以,体量确实没得说。如果全面推进,未来投入的资金量,毫无疑问非常巨大。

  但是旧改涉及复杂的关系处理、投融资主体、利益机制等问题,所以推进的速度还有不确定性,下文杠杆游戏会分析。

  2、是过去旧改的升级版,但不是棚改的升级版。老旧小区改造独立水表、电表,铺装光纤,加装电梯等一直都在进行,从上至下也有相关文件。

  此次对全国进行了摸底,准备加快改造城镇老旧小区,促进住户户内改造并带动消费。

  会议还有些表述,我这里不一一例举。简单说,此次旧改也是稳投资“六稳”的一部分,而且确实希望大规模改善老旧小区的居住条件。

  不过确实不是棚改的升级版。根本不同就在于,棚改一年拆迁,然后新建数百万套房子。年投资金额,动辄万亿级做单位。

  老旧小区改造,并不拆迁,并不涉及土地的一级、二级开发,只是基础设施和配套改造、完善。

  3、主城区价值回归、租金提升。这个很好理解,很多老破小,水电网都气都没下地,甚至独立水表、电表都没有。电梯、停车、生活、交通不完备或有缺陷,物业、绿化管理不太好。

  这里杠杆游戏重点要说,那些区位不错,包括学区不错,户型也还行,还能加装电梯的老破小,未来价值回归力度可能很明显。

  4、新旧改非常利于扩大内需,并有利于房价稳定。有相关人士估算过,全国大概有40亿平米的房子需要旧改,按照每平米综合投资1千元计算,背后是4万亿的投资。

  同时棚改涉及拆迁、土地平整、招拍挂、建房子多个流程,耗时其实比较多。而老旧小区改造,如果资金到位,很快就可以开工,且很快就改造完毕。

  巨大的投资,对于“六稳”稳投资、稳就业等,当然很有意义。棚改减少之后,确实也需要新增一些投资的方式。旧改适时推出,很正常。

  如果这样,消费、投资带动金额还会更大。所谓稳投资、消费升级确实很有潜力。

  新旧改后,这些过去的老破小价值提升,单价也会更高。愿意购买或持有的群体会增加,对于此前卖不起价的老破小价格稳定,也是有好处的。

  5、改善型需求大部分还是不会购买老破小。过去1970-1990年代,甚至更早之前建的旧房子,有几个缺陷很难解决。

  户型采光设计问题、面积问题、停车问题、建筑结构和质量……有的社区商业配套问题也待解,还有的居民比较追求封闭的花园绿化,以及隐私问题等。

  无论如何,改造之后,价值肯定会提升。也可以吸引部分人群回流,如杠杆游戏上文所述,对内需、消费,以及老城区商业、生活的提升,意义是很大的。

  6、新旧改投资主体、投融资方案怎么解决?棚改对于地方政府、金融机构、开发商、住户普遍都很积极,因为对大家都有利。

  三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

  四要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

  简单总结下,第一个带头投入的资金是中央的补助。这算是种子资金、引导资金,然后看金融机构和地方政府的。也包括其他社会力量、居民等。

  棚改我们搞了PSL的金融支持,旧改肯定也会有。比如有的地方已经在探索,ABS资产证券化、发债等。

  7、对楼市的终极影响,减少了部分购房需求,一些新区堪忧。上文杠杆游戏分析了,新旧改可以实现老小区、老城区价值居住价值的提升,对于这些房子的价格也有好处。

  但是我要说的是,尽管部分改善性需求,依旧不会购买旧改后的老房子。但是,本身住在这类房子里的居民,部分因为环境条件改善了,也会推迟甚至完全动摇他们购房新房的意愿。

  总结起来就是,新旧改不仅可能不是棚改这样的楼市推进利器,可能还是抑制房地产过度膨胀的安定药。

  可以想见,这对于很多城市体量和规划很大的新区开发来说,实际是一针冷静药。

  因为需求减少,新区开发效率、改善型住房的需求可能要受到一定程度影响。包括新区的地价。那些产业、人口导入量不够的新区,惨了。

  图1.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名数据来源各地统计公报、统计局、人社局等官方数据制图杠杆游戏·张银银

  而老破小主要都在老城区。通过新旧改,老城区的土地、房子价值可能会更明显。房价分化,但整体稳定了房价,铁算盘开奖网,而没有刺激房价。

  8、新旧改的不确定性和对建材、电梯、基建、旧改有关企业的利好。上文杠杆游戏写过,今年只是试点,推进还需要时间。

  问题的关键是,到底推进的时间进度、广度、深度会如何?毕竟这个是开发商没多少赚头、居民也不想掏钱的事。

  不管怎样,上面要做,肯定可以做一些。所以相关建材、电梯、基建,甚至旧改有关的开发商等企业,还是收获利好。

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